1.商业步行街困局
中国有多少商业步行街？
据中国步行商业街工作委员会2016年不完全统计，全国县级以上城市商业街存量已超过5000条。最新数据显示，截至2018年末，县级以上城市商业步行街数量已超过了6000条。近3年来，城市商业步行街数量增长了20%。
6000条商业步行街，经营状况如何？
少数红火，大部分经营惨淡。特别是销售型商业步行街，经营上佳的凤毛麟角。按常规理解，地段与区域消费力，是商业步行街两大生存前提。值得注意的是，即便处于中心地段、周边消费潜力巨大的销售型商业步行街，依然普遍陷入“卖铺则死”的怪圈。
（步行街生意惨淡）
2.地段与消费力是前提，不是救世主
一个处于黄金地段却曾陷入困境的典型案例，是广州上下九步行街。
在中国大名鼎鼎的上下九步行街，位于广州荔湾区的上九路、下九路、第十甫路之间，全长约1237米，共有各类商业店铺238间和数千商户，巅峰时日均客流量曾达到60万人次。
（辉煌时期的广州上下九步行街）
在绝大所有人眼中，上下九步行街是广州最旺商铺所在，租金收益无可限量。但现实出现了反差。早在2016年，很多拥有产权的业主们无法从商场经营方拿到租金与滞纳金。一边是银行贷款要还，一边是商铺租金无法收回，铺主曾经的“一铺养三代”梦想，已成了“三代养一铺”噩梦。据分析，上下九步行街的困境，一方面是产权分散、管理不统一，造成主力店、品牌店的引入非常困难。另一方面，业态缺乏统一规划与引导，商业特色不足、互补性差。
（现状：惨淡的广州上下九步行街）
光有地段，显然不够，如果周边还有巨大的现实消费力呢？一个典型案例，是重庆沙坪坝区凤天路上、重庆图书馆街对面的商业步行街。以该商业步行街为圆心、半径3公里范围内，不仅有数十个社区且大多已入住多年，;还云集了西南医院、陆军军医大学等诸多大型单位。即便区域有此巨大消费力，但是空置的商铺依然比比皆是。
3. 金开·玫瑰天街的非典型案例
销售型商业步行街普遍经营惨淡，但也有例外。例如位于重庆的润凯·金开·玫瑰天街。
金开·玫瑰天街开业近两年，在三个方面备受称道:一是消费人群持续稳定增长，开业当日人气超过10万人次，后被屡屡突破。二是租金收益，一楼店铺已超过400元/月·平方米，即便三楼及以上也达150-170元/月·平方米。三是消费满意度，不同年龄、层级的人都能找契合的消费场景，更加刺激消费力释放。
（润凯·金开·玫瑰天街日常实景）
成功之前，金开·玫瑰天街的先天优势，并不比大多数商业步行街强。
首先，是地段判读。金开·玫瑰天街所在的金州商圈，虽然被重庆市商委纳入主城18个核心商圈范围，但是在新区域从零开始。在此背景下，对区域发展预判、节点选择成为了关键——若是纯粹运营输岀的商业管理公司，做到这步或许太难。但是，润凯商业集团在运营金开·玫瑰天街之前，自身开发、持有物业总量已超过100亿元，此类发展研判与城市战略驾轻就熟。
其次，是业态与消费场景。金开·玫瑰天街所在的金开大道，是重庆高端住区最集中区域之一，潜在消费力巨大、需求旺盛。此前，区域有往纯高端业态布局的商业体，但情况并不理想。润凯商业集团的做法，一手是极致化消费群体细分，牢牢抓住“邻里”需求，另一手则是消费场景融合，营造“吉祥欢乐家”。金开·玫瑰天街的成功的证明，“吉祥欢乐家”恰恰切中了销售型商业步行街的需求敏感点。
继金开·玫瑰天街之后，润凯商业集团重庆綦江项目、成都项目、兰州项目……陆续成功运营或启动。这在很大程度上表明，困境里的中国销售型商业步行街，崛起润凯新模式。
对于新模式的构架，润凯商业集团自己归纳出“五个统一”，即统一规划、统一招商、统一销售、统一运营、统一物业。
《润凯商业118条精细化管理准则》中的切铺原则
“五个统一”，看似简单，其实难以复制。例如，润凯商业集团“重资产持有”与“轻资产运营输出”相结合的架构，没有强大实力的运营商复制不了，有强大实力的发展商往往不愿选择——对它们来说，住宅项目周期更短、能更快做大规模。
润凯新模式下，金开·玫瑰天街无疑是第一个非典型案例。
4.社区商业的万亿级蓝海
在润凯新模式下，“社区”、“家庭”消费是销售型商业步行街的核心依托。这首先体现在润凯商业集团对步行街的定位，包括社区配套步行街与综合体共生步行街，皆针对瞄准项目所覆盖范围的社区消费。
在消费场景的营造上，润凯商业集团主要针对以家庭为单位的消费群体。“吉祥欢乐家”，在润凯商业集团并非一个简单的概念，步行街从业态规划到招商、甚至到促销活动，皆需要围绕家庭来营造相应消费场景。
润凯商业集团这个方向，并非偶然。
随着中国城镇化发展，目前每年都有超过1000万人口进入城市。未来10年，中国城市化率将达到66%，这意味着城市新增20000个以上的新社区，更意味着万亿级的社区消费。
当然，与过去相比，随着消费升级、生活方式和行为态度的变化，社区消费催生出越来越多的细分消费群。其中，既包括人口老龄化，带来的消费趋向，也包括新生代个性化消费转变。既然包括单身经济中，围绕一个人产生的“一人经济”产业链形成，也包括电商时代下，城市的建造和经济的变革。
对润凯新模式来说，销售型商业步行街是推开蓝海的那扇窗，更大的市场，在窗外。
