上周六，朝青板块的御翠园开盘。
这个“东四环的豪宅”，给出了一个让很多买房人无法拒绝的价格：
单价75,000/平起。
价格一出，有朝阳的开发商大呼“天都塌了”。
据北京市住建委官网，御翠园共有9栋楼取得预售证，包括3栋高层、6栋联排别墅，共473套房。
其中77套联排别墅，396套高层产品，户型为140、180㎡的大平层，拟售均价在9.07-9.97万/㎡区间。
此次超低价开盘，开发商直接给了75折。
因此从上周五开始，御翠园的售楼处门口，买房人就已经排长队看房了。
业内很多营销人、媒体人都很感叹，真是多年没见过这个场面了。
上周五推出了第一批特价房，50套左右。
根据我们选房师的一手消息，上周五晚上就基本卖完了。
周末，又是排队看房的场景，堪比海底捞排队。目前从现场中介了解到的数字是：
周末两天认购101套，成交金额15.6亿。
也有不少媒体人慕名去现场实探了，反馈的基本都是一个字“等”：
day1
周六看房的人非常多，两点半到现场取号，排队到4点半左右，等了2个小时终于进去售楼处了。
售楼处里面人挤人，销售不够用，如果需要销售讲解，需要再等待1个小时以上。
day2
排队时间相比周六略微缩短了一些，但是依旧需要一个销售一次带2-3组客户，才能勉强接待。
现场非常嘈杂，买房人需要紧跟着销售，否则听不清讲解。
能让一个老项目翻红，全新一期御翠园的价格，确实倒挂。
逸翠园和御翠尚府，作为这次出货的御翠园的前期产品，今年以来二手成交价，大部分都在9万多。
好的楼层小户型甚至突破了10万，大户型最低成交价也要7万9，再加上各种中介费和中间费用，价格普遍都要8万以上。
并且，很多房龄已经超过10年了。
这不止是妥妥的倒挂，并且是一种“砸盘”的表现了。
我们特意整理了这份成交明细：
我们快速给这个楼盘做了一些优劣势分析：
先说缺点：
1 御翠园的交付方式，是毛坯交付
相比于现在大部分精装交付，御翠园需要业主自己装修。
2 御翠园的拿地时间比较久
虽然这一点没必要过多担心，但在意土地年限的朋友，要结合这一点综合考虑。
再说优点：
1 这个楼盘基本上不需要等待
御翠园的交付时间是明年6月，现在实景园林已经建好，楼间距够开阔，品质怎么样，买房人可以参观，自己去判断。
2 御翠园的外立面不错
用了大面积干挂石材外立面，这一点对比朝阳同价位的新盘，也是非常能打的。
其他新盘基本是10万+才会选择全石材立面。
3 它的单价，与朝阳新盘保持了足够的价差，留足了未来的空间。
这样一来，和二手房对比，御翠园不仅是大面积干挂石材外立面的新房，价格比二手房还低，以后卖的时候更有优势。
基本上可以这么说，这一次御翠园的开发商，是准备直接把新房当二手价卖了。
足够给力的价格，往往不需要过多宣传，就会传到买房人的耳朵里。
当然价格的大杀器，和地段优势搭配，才是大招。
热销原因：豪宅板块上新+踩中政策的节奏
御翠园所在的朝青板块，在地产人眼中，属于初代豪宅区。
房龄已经15年左右的星河湾还能在豪宅圈有一席之地，跟朝青板块的豪宅属性，是分不开的。
东四环、朝青、豪宅小区准现房，其实每一项单独拿出来都可以说是爆点。
不仅如此，御翠园东侧就是9月份刚开通的地铁3号线，体育中心站距离小区南门不到500米。
门口的姚家园公园，几乎被御翠园包围；
西南1.5公里是姚家园万象汇；
往南3公里是商业顶流朝阳大悦城；
往西3公里，朝阳站附近20万方的万象城在建。
有地铁、有公园、有商业，这几乎是城市豪宅能占据的所有属性。
公开资料显示，“御翠园”由长江实业集团旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司开发。和记黄埔从2001年开始即布局北京市场。
“御翠园”所在的姚家园项目地块总面积约40万平方米，为朝青板块超大体量的豪宅小区。
御翠园此次开盘，被业内广为传播的，除了一个周末101套的销售数字，就是李嘉诚的出手时机。
作为楼市巴菲特，李嘉诚对楼市时机的把握，一向精准，甚至是风向标的存在。
往往一个营销动作，都会被解读为楼市信号。
此次御翠园开盘，恰恰选在了北京楼市新政之后，最近的市场表现可以用火爆来形容。
比如10月份北京二手房网签超过1.7万套，机构统计10月的实际成交量超过了2.5万套，创下自2017年以来同期的最高记录。
很多人解读为“李超人”踩中政策的节奏，在市场预期抬头之际，精准出货。
或者我们也可以解读为，这是开发商的诚意和买房人之间的一种“价值契合”。
否则1000万+的豪宅客户，挑剔的朝阳买家，没有理由冲进售楼处还要排长队，一个周末扫货100套。
产品：总价逻辑+房龄新，降维打击次新小区
① 140㎡三居两卫，这是御翠园最热销的户型。
此次开盘140㎡只推出了一栋4号楼，一共18层，两梯两户。
从小区平面图上看是临街楼栋，但实际临近的姚家园北二路是一条小路，双向两车道，来往的车辆并不多。
据说开盘推出的54套特价房，当天就认购了45套，认购率83%。
后续还有小区南侧的7、8号楼未售，感兴趣的朝阳买家，可以继续关注。
这个户型胜在总价控制的好，千万级别、大三居，是很多朝阳改善置换的共同需求。
我们对比了一下朝青板块的其他次新小区，比如流速较高的华纺易城、天鹅湾，户型和御翠园相当，价格相当，但是房龄老了10年以上。
优势都是比较出来的。
御翠园对朝青板块的次新是个不小的打击。
② 185㎡三居两卫，传统的户型，胜在景观。
此次推出185㎡的5、6号楼位于小区的中间位置，南、北两侧大面积的园林，景观是非常不错的。
③ 345㎡联排，妥妥的城市别墅。
五室两厅四卫，地上三层、地下一层，带南向花园，地下6.6米的超高挑空，楼间距18米。
五环内的城市别墅屈指可数，御翠园又是在东四环边的地段，可以说是绝版产品了。
2600万起步，边户的总价在3700万左右，这个总价区间属于顶豪范围了。
空间尺度上可圈可点，我们先感受一下6.6米挑空带来的空间感。
